Ciento de miles, posiblemente millones de hipotecas impagadas se han vendido a los llamados fondos buitres, durante un proceso jurídico, nos beneficia como deudores, ya que podemos alegar nulidad en las actuaciones del banco.
La cesión de créditos hipotecarios a terceros es una herramienta a la que han recurrido en numerosas ocasiones las entidades bancarias cayendo, de manera inevitable, en la llamada especulación crediticia. Se trata de un préstamo hipotecario litigioso en que los deudores no pueden económicamente hacer frente al crédito hipotecario. En este caso, las entidades financieras cubren la deuda vendiéndole el préstamo a un tercero, conocido como “fondo buitre” que se encarga del cobro de la deuda. Este movimiento ofrece cuantiosos beneficios a los bancos proporcionándoles la liquidez que necesitan. A primera vista, esta práctica es legal. Ahora bien, es importante conocer si la entidad de crédito tiene obligación legal de comunicar al deudor la cuantía de la cesión y la renuncia a ese derecho.
Según el Artículo 1535 del Código Civil “Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho”. Es decir, el deudor debe ser informado del derecho que posee de comprar el préstamo por el precio que la entidad lo vendió al fondo especulador. La obligación del cedente de comunicar al deudor el valor por el que ha cedido el crédito se denomina derecho de tanteo y retracto reflejado en el Artículo 1521 del CC “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”. Sin embargo, el Artículo 1524 del mismo código establece que el derecho de retracto legal se ejercitará en nueve días, desde la inscripción en el Registro o desde que el retrayente tuviera conocimiento de la venta. Por tanto, el deudor dispone del derecho a liquidar la deuda del préstamo a un precio inferior al real, puntualizando que las entidades venden créditos a terceros por un valor inferior al auténtico, sin notificar al deudor el precio por el que podría adquirir nuevamente la prestación.
Por su parte, las entidades bancarias no están interesadas en notificar al deudor su derecho de tanteo y retracto; sino que previamente les hacen renunciar a ese derecho en la escritura del préstamo hipotecario. Tampoco informarán al deudor cuándo se llevará a cabo la cesión ni quién es el cesionario. E igualmente, tampoco se le comunicará el precio real por el que cede el crédito.
En este momento, cuando se produce la desinformación por parte de las entidades, es donde el deudor puede reclamar su derecho de retracto y debe ser informado de manera clara y concisa de todos los detalles relativos a su préstamo hipotecario. El deudor debe saber que dispone de nueve días para ejercitar el retracto desde que el banco proceda al cambio de titularidad. Aún así, para que el tiempo del retracto comience, la entidad bancaria ha debido notificar claramente al deudor la cesión del crédito. Correlativamente, aunque la falta de información no suponga la invalidez de la cesión, la entidad debe asumir las consecuencias de omitir el derecho del deudor de ser notificado de la cesión de su deuda, responsabilizándose además de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario a causa de tal desinformación. Asimismo, el Artículo 149 del Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria dispone que “El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el registro de la Propiedad. El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente”.
Es importante señalar que el traspaso de un crédito hipotecario no necesita autorización del deudor pero sí notificación a éste del movimiento. Por lo que, en la mayoría de los casos, los bancos incurren en cláusulas abusivas, ya que no se negocia individualmente. En este sentido, el Artículo 3.2 de la Directiva 93/13/CEE del consejo, de 5 de abril, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores aclara que se considera abusiva una cláusula que no se ha negociado individualmente cuando haya sido redactada previamente y el consumidor no influyera sobre su contenido, especialmente en los contratos de adhesión. Así, según el RDL 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuario y otras leyes complementarias (LGDCU) se está atentando contra los derechos de los ciudadanos al incluir en los contratos la renuncia del deudor a su derecho al tanteo. Además, el Artículo 86.7 del LGDCU hace hincapié en que la práctica abusiva de los bancos privan a los consumidores de sus derechos.
Por ello, la entidad debe respetar en todo momento los derechos del deudor a ser informado y notificado sobre la cesión del préstamo hipotecario. Además, la incorporación de la cláusula de renuncia a este derecho en el contrato hipotecario será considerada nula, porque según la LGDCU es abusiva y vulnera los derechos y obligaciones de ambas partes. La inserción de esta cláusula abusiva puede demandarse ante los Tribunales solicitando su nulidad basándose en la Directiva 92/13/CE.
La emisión de participaciones hipotecarias y certificados de transmisión hipotecaria a fondos de titulización activos surge como una manera de afrontar la cesión de créditos hipotecarios recogidos en el CC. Se trata de préstamos hipotecarios de una entidad financiera cedidos a un fondo, sin personalidad jurídica, mediante la emisión de participaciones. Estos fondos de titulización están regulados por el RD 926/1998, de 14 de mayo.
Dada su condición, no podemos hablar de una cesión de crédito regulada por el CC, por lo tanto aquí el deudor no posee el derecho de retracto en caso de tratarse de un crédito litigioso. Es decir, sería íntegramente denunciable cualquier procedimiento judicial en el que se pueda demostrar que una entidad bancaria ha efectuado una garantía hipotecaria apareciendo como titular del crédito sin serlo porque lo ha transferido a un FTA (Fondo de Titulización Activo).
María B. (Directora de comunicación en CreditServices)
